Perchè donare la casa ai tuoi figli potrebbe rovinargli il futuro!

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La donazione di una casa non è una cosa da prendere alla leggera:

può comportare parecchi problemi in caso di rivendita o nel caso in cui la persona che l’ha ricevuta in donazione abbia bisogno di prendere un mutuo, perché ha bisogno di denaro, decidendo di dare la casa come garanzia ipotecaria alla banca.

 

Ma perché la donazione è considerata “pericolosa?” (1)

 

Innanzitutto chiariamo cosa è, dal punto di vista giuridico, la donazione: è l’atto con cui un soggetto (donante) trasferisce ad un altro soggetto (donatario) un proprio bene per spirito di liberalità. Senza, cioè, alcun corrispettivo.

Il venditore non ha certo l’obbligo di avvertire la parte acquirente dell’esistenza di una provenienza per donazione, perché l’atto di trasferimento a titolo gratuito non è una pregiudizievole, ed è un vero e proprio valido trasferimento che assicura al donatario la piena proprietà dell’immobile, e, come tale, lo legittima alla vendita.

 

Quindi è un atto che trasferisce la proprietà, è valido, viene fatto davanti ad un notaio, quale può essere il problema?

 

La donazione è un atto revocabile e impugnabile dal donante per:

• ingratitudine del donatario;
• sopravvenienza di figli.

Quindi anche dopo che la donazione è perfezionata e chi ha ricevuto la casa ne è a tutti gli effetti il proprietario la legge prevede queste due ipotesi in cui può divenire inefficace, se un giudice emette una sentenza di revocatoria.

 

Altra motivazione importante che può comportare problemi è che la donazione è considerata dal legislatore come un anticipo sulla successione, ed è pertanto soggetta agli stessi tipi di impugnazioni cui è soggetto il testamento da parte degli eredi legittimari.

 

La legge italiana dice che un genitore non può escludere completamente uno o più figli dal proprio patrimonio e il nostro ordinamento giuridico riserva a: coniuge, figli e agli altri eredi una quota di eredità detta “legittima” della quale non possono essere privati.

 

Se un erede legittimario ritiene di essere stato privato o semplicemente leso della sua quota di legittima per effetto di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto a favore di altri soggetti, può chiedere l’azione di riduzione e la conseguente reimmissione della casa nel patrimonio destinato all’eredità.

 

(1) Ma perché la donazione è considerata “pericolosa?”

 

L’azione di riduzione va proposta dopo la morte del donante e contro il donatario, e se questi ha ceduto a terzi l’immobile che aveva ricevuto in donazione, il legittimario (solo se ed in quanto il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene (azione di restituzione).

 

Da eventuali creditori.

Nel caso in cui il donante abbia problemi economici il creditore, se pensa (e riesce a dimostrare) che la donazione è stata fatta con lo scopo di sottrarre l’immobile dal patrimonio aggredibile per la soddisfazione del credito, può chiedere al giudice la revocatoria.

 

Tutte queste azioni sono soggette a termini di prescrizione:

• l’azione revocatoria proposta dal donante per ingratitudine si prescrive in 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che con- sente la revocazione;
• l’azione revocatoria per sopravvenienza di figli si prescrive in 5 anni dal giorno della nascita del figlio o dalla notizia dell’esistenza del figlio o dell’avvenuto riconoscimento del figlio naturale;
• l’azione revocatoria proposta dai creditori del donante si prescrive in 5 anni dalla data dell’atto.

 

(2) In sintesi si può stare tranquilli solo qualora siano passati 20 anni dalla donazione e non vi sia stata opposizione da parte degli eredi legittimari:

• l’azione di riduzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive in 10 anni dalla morte del donante;
• l’azione di restituzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive trascorsi 20 anni dalla donazione.

 

In termine di prescrizione viene sospeso però nel caso in cui gli eredi notifichino e trascrivano un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.

 

 

Per tutti i possibili problemi che ti ho elencato la donazione è astrattamente a rischio di un’impugnazione che la renda inefficace e di conseguenza annulli ogni successiva ri- vendita o costituzione di diritti sul bene donato, rivendere un bene ricevuto per donazione è difficile.

In particolar modo nel caso in cui il terzo acquirente debba fare un mutuo per acquistare l’immobile dato che le banche non accetteranno di essere garantite da un’ipoteca su di un bene che un domani potrebbe essere loro sottratto.

Ora che ti ho esposto i problemi in cui potresti incappare se acquisti una casa proveniente da una donazione, è giusto che ti dica anche come metterti al riparo… altrimenti sarei il classico agente immobiliare apriporte e non un professionista immobiliare.

 

La soluzione più gettonata dalle banche, ma non la più economica e sicura, è quella di richiedere un “annullamento” della donazione, e cioè stipulare un nuovo atto in cui il donatario e il donante dell’epoca revocano la donazione, per fare in modo che l’immobile ritorni di proprietà di chi l’ha donato che si presenta davanti al Notaio per stipula dell’atto di vendita.

La soluzione per assicurarsi contro tutti i rischi derivati dalla donazione e vivere in serenità.

 

Da alcuni anni la società AON Broker dei Lloyd di Londra, che è una compagnia assicurativa di livello mondiale, ha messo sul mercato la polizza “donazione sicura” che tutela l’acquirente di un bene di origine donativa e il soggetto mutuante.

La polizza copre i rischi derivanti dall’acquisto e dal finanziamento dei beni di provenienza donativa, garantendone la commerciabilità e la sicurezza della compravendita (e del mutuo).

L’assicurazione, con il pagamento di un premio, risolve il rischio proveniente da revoche per ingratitudine, legittimari che protestano, figli naturali di cui non si conosceva neppure l’esistenza, ecc.

L’immobile viene coperto senza alcun limite temporale tenendo indenne l’acquirente, il beneficiario e la banca da qualsiasi danno che potrebbe subire a seguito di un’azione di riduzione o di restituzione.

 

L’assicurazione garantisce la commerciabilità e la sicurezza della compravendita e mantiene indenne il beneficiario, acquirente o soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito dell’esito favorevole di un’azione giudiziaria avente ad oggetto l’immobile.
In questo modo vengono spazzati via tutti i dubbi di chi deve acquistare e qualsiasi opposizione della banca che deve erogare il mutuo.

Dato che la polizza risarcisce direttamente la persona che ha richiesto la restituzione dell’immobile e non la banca o l’acquirente dal danno derivante dallo spossessamento dell’immobile, chi compra casa ha, utilizzando questo strumento innovativo, la possibilità di evitare di dover “restituire” la proprietà dell’immobile e quindi eliminare i rischi non solo economici ma anche pratici, organizzativi e morali derivanti dal fatto di trovarsi dall’oggi al domani senza l’immobile acquistato con tanti sacrifici.

 

 

Se stai pensando di comprare una casa proveniente da una donazione o hai deciso di mettere in vendita quella che i tuoi genitori ti hanno donato prima di fare qualsiasi passo parla con un professionista immobiliare Domoria che saprà consigliarti nella maniera migliore.

 

Ti auguro un felice 2019 😀

 

Andrea Onali
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Andrea Onali

Consulente Immobiliare at Andrea Onali & Associati
Siamo consapevoli che, prima ancora che di immobili, ci occupiamo di PERSONE. L'ETICA è il VALORE PRIMARIO alla base del nostro CODICE DEONTOLOGICO.
Competenza, professionalità, attenzione alle singole esigenze sono la logica conseguenza dei VALORI che desideriamo esprimere.
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